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김신
[강의] 제533강 : 주택임대차의 대항력과 우선변제권
해설입니다. 1. 쟁점의 정리 주택임대차보호법(이하 '주임법')상 우선변제권의 요건과 대항력, 대항력의 발생시기, 대항력 있는 임대차와 저당권의 우열경합 시 판단기준 등이 문제됩니다. 2. 주임법상 우선변제권과 대항력 가. 주임법상 대항력 주택임대차는 등기하지 않은 경우라도 임차인이 주택인도와 주민등록을 마치면 그 다음날 0시를 기하여 제3자에 대항할 수 있는 효력이 생깁니다(주임법 제3조 제1항). 이는 주택이 매각되더라도 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 의미하고, 이는 저당권 실행 경매(구, 임의경매) 및 강제경매의 경우에도 동일합니다. 한편 상업용건물에는 상가건물 임대차보호법이 적용되는 것이 상례이지만, <판례>는 어느 법이 적용될지에 관하여 실질용도가 무엇이었는지를 보고 결정하고 있습니다. 사안의 경우 주택으로 사용되므로 주임법이 적용되더라도 문제가 없겠습니다. 나. 주임법상 우선변제권 주임법상 보증금을 다른 권리자에 비하여 우선하여 변제받을 권리를 우선변제권이라 합니다(주임법 제3조의2). 다만 우선변제권을 확보하기 위해서는 제3조 1항의 대항요건과 확정일자를 갖추어놓을 것을 요건으로 합니다. 다. 사안의 경우 이 사안의 경우 서을수는 2018. 7. 22. 주임법상의 대항요건과 확정일자를 모두 받았으므로, 일단 주임법상의 우선변제권을 취득하게 됩니다. 3. 임의경매절차의 해결 가. 저당권과 대항력 있는 임차권의 경합 서을수의 주택임대차의 대항력은2018. 7. 23. 0시부터 그 대항력이 발생하므로, 저당권과의 우열경합이 문제되고 <판례>는 이러한 사안에서 저당권은 등기시부터 효력이 발생하므로 대항력 있는 임차권이라도 그 후순위로 된다고 하였습니다. 따라서 이 사건의 경우 저당권이 먼저 변제를 받게 됩니다. 그렇다면 경매가액 12억원에서 실 피담보채무액이 먼저 배당이 되겠습니다만 사안의 피담보채무액이 드러나지 않으므로, 최고액 5억원이 빠지고 남은 경매대가에서 서을수의 보증금이 다른 권리자에 비해 우선적으로 배당됩니다. 나. 강호구의 경우 : 다른 채권자가 없을 때 강호구는 우선변제권을 갖추지 못하였으므로(타 주택에 이미 전입신고 등 임대차보호법상요건을 갖춘 것으로 판단됩니다), 이 주택에서는 김갑동의 일반채권자와 평등한 관계에서 배당을 받게 될 수밖에 없겠습니다. 그러나 사안에서 다른 일반채권자의 존재는 드러나지 않습니다. 따라서 특별한 사정이 없다면 강호구도 6천만원을 그대로 배당받을 수 있겠습니다. 단, 다른 일반채권자나 담보물권자가 있다고 가정해 보겠습니다. 이 경우에 강호구는 돈을 받아갈 수 있을까요? 다. 강호구의 경우 : 다른 채권자가 있을 때 강호구가 우선변제권이 없다는 가정하에, 다른 일반채권자가 있으면 주임법 제8조 제1항에 따라 경매개시결정기입등기 전까지 대항력(전입신고+주택인도, 제3조제1항)만 갖추더라도 소액보증금의 우선변제를 받을 수 있게 됩니다( ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.) 서울시 기준 소액보증금 우선변제의 소액한도는 1.1억이므로 강호구 뿐 아니라 서을수도 이 조문에 근거하여 우선변제를 받을 수도 있습니다. 따라서 일단 결론은 해피하게 끝이 나지만, 경매대가가 턱없이 적은 경우라든가, 다른 담보물권자가 많은 경우 서을수와 강호구의 운명은 그 이름대로 을이 되거나 호구가 되는 경우를 맞이할 수밖에 없겠습니다. 또 주택임대차보호법상 주택양수인은 주택임대인의 지위를 승계하므로, 대항력을 갖추었다면 그에게 주택임대차의 효력을 주장할 수도 있습니다만, 이 사건 서을수의 대항력은 저당권보다 후순위이므로 그런 효력을 주장할 수는 없다고 보아야 하겠습니다. 다만 보증금 반환청구는 석을녀를 상대로 할 수도 있습니다. 주임법상 지위양수는 법정계약인수사유로서 전임대인인 김갑동은 주택 소유권의 상실과 함께 임대인 지위를 석을녀에게 인계하게 되기 때문입니다. 이상입니다. 개국630년 9월 6일 청암서원 훈장 김신 |
http://www.1392.org/bbs?laed11:1534  
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![[1]](./data/board/member/img/1/a_ncos.gif "[1]")
장지용 630('21)-09-06 23:44
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결국 두 사람은 나중에 석을녀에게 따지는게 더 전략적인 선택이 될 수 있는건가요?
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홍봉한
홍봉한
