[강의] 제535강 : 압류전부와 채권자대위권

임대수(53, 건물임대업)는 2019. 9. 1. 전월세(22, 대학생)과의 사이에 보증금 2천만원, 월임차료 30만원, 기간 2년으로 하여 원룸 임대차계약을 맺었습니다. 전월세는 그날 임대차보호법상의 대항요건과 우선변제권의 요건을 모두 갖추어 두었습니다. 그런데, 전월세는 타고 다니는 승용차를 구입하기 위하여 현대오토캐피탈에 연리 15.5%의 금 1천만원의 대여금채무를 지고 있었습니다.

2021. 9. 3. 현대오토캐피탈은 금 1천만원의 회수를 위해(이자는 전월세가 모두 납부하였습니다) 서울중앙지방법원에 압류 및 전부명령을 신청하였는데, 법원은 이를 받아들여 2021. 9. 5. 압류전부명령을 발령해 주었습니다. 이 명령은 9. 12. 확정되었고, 현대오토캐피탈은 임대수를 상대로 임대차보증금중 전부명령대상이 된 1천만원 부분을 반환하라는 청구를 하였습니다.

이에 대하여 임대수는 1) 전월세는 9. 8. 나와 함께 임대차의 기간연장을 위한 합의를 마쳐, 임대차보증금을 반환할 수는 없고 2) 설령 임대차보증금을 반환해야 한다고 하더라도 임대차보증금은 임대차관계에서 발생하는 모든 채무를 담보하고 있으므로 원룸 시설물 손괴에 대한 손해배상채권 200만원 부분은 상계할 것이며 3) 전월세가 원룸을 자기에게 반환하지 않는 한 전부금을 지급할 수 없다고 항변하고 있습니다.

이하 정답지는 내용증명의 형식으로 써 보도록 하겠습니다.

1. 임대수님 및 귀하의 댁내 두루 평안하시기 바랍니다.

2. 압류전부명령은 그 발령일 전에 채무자에게 대하여 생긴 사유로 전부채권자에 대하여 대항할 수 있는 것인데, 발령일은 9. 5. 이고, 그 후 즉시항고 기간이 지난 후 확정되어 소급효가 발생하므로, 9. 8. 에 한 임대차 기간연장의 합의로 우리 회사가 하고 있는 전부금청구에 대하여 대항할 수는 없습니다. 따라서 1)임대차보증금반환의무가 없다는 임대수님의 답변은 부당합니다.

3. 임대차보증금반환이 귀하가 설명한 성격을 갖고 있는 것은 사실입니다. 따라서 200만원 부분을 공제하고 지급하시되, 그 공제액은 임대차보증금 전액에서 공제할 것이므로, 전부금액에서 안분해 공제한다거나 하는 주장은 그 자체로 이유없습니다. 따라서, 1800만원 중 200만원을 공제한 후에도 전부금 1000만원은 여전히 유효하므로, 그 부분 지급절차를 이행하시기 바랍니다.

4. 동시이행항변의 취지로서 건물퇴거와 함께 지급하겠다는 주장은 일응 타당하나, 우리 회사로서는 보증금이 연체차임등의 발생으로 차차 줄어드는 것을 미연에 방지하기 위하여 귀 임대인을 대위하여 임차인인 전월세를 상대로 건물인도를 청구하여, 임대수 님 귀하로 그 건물인도가 집행될 수 있도록 할 것입니다. 이 경우 보전의 필요성 요건과 관련하여 채무자(임대인인 임대수)의 무자력은 요하지 않는다는 것이 판례입장이고, 여기에 따른다면 귀하의 변제 자력 유무는 고려대상이 되지 않습니다.

이상입니다.

개국 630년 9월 26일

청암서원훈장 김신

장지용

630('21)-09-30 22:47