작성자 김신
작성일 개국630(2021)년 8월 18일 (수) 01:20  [축시(丑時):사경(四更)]
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[강의] 제532강 : 민사분쟁해결(9)
오늘은 민사분쟁 중에 꽤 많은 부분을 차지하는 임대차에 관해 알아보고자 합니다.

임대차는 민법 623조 이하, 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법 등에서 찾아볼 수 있습니다. 분량이 워낙 많고 중요한 것이다보니 개괄적인 설명을 다 할 수는 없겠지만, 임대차의 법리 전반을 살펴보는 것보다는 특유한 분쟁사례를 하나 살펴보고 원고와 피고가 각각 주장하는 것이 법리적으로 옳은지를 알아보는 것이 조금 더 유익할 듯싶습니다. 해서 하나의 모의사례를 창작해 보도록 하겠습니다.

1. 김갑동은 서울시 영등포구 문래동 722와 그 지상건물인 문래오피스텔의 소유주로, 오피스텔 임대업을 위해 건물을 신축하려고 합니다. 김갑동은 문래오피스텔을 건축하고 생긴 채무를 변제하기 위해 2018. 7. 22. 주식회사 군민은행에서 채권최고액 5억원으로 하여 자금을 대출하고 동 오피스텔에 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다. (서울남부지방법원 등기국 2018. 7. 22. 접수 제13528호로 마친 근저당권설정등기).

2. 한편 김갑동은 그 오피스텔을 구분등기하고 각 호별로 임차인을 구했는데, 오피스텔은 상업용지에 지어졌지만 실제로는 주거용 건물로 사용되었습니다. 임차인 서을수는 2018. 7. 22. 김갑동과 사이에 보증금 5천만원, 월임차료 75만원, 기간은 3년으로 한 임대차계약을 맺고 같은 날 문래동 행정복지센터에서 전입신고를 마쳤습니다. 꼼꼼한 서을수는 계약서에 확정일자를 받아두는 것도 잊지 않았습니다.

3. 그런데 김갑동의 사업 사정이 갈수록 어려워져서 문래오피스텔에 관련하여 마친 근저당권의 피담보채무를 변제하지 못하자, 군민은행의 소송수행자인 정대표는 근저당권을 실행하는 경매를 신청하기로 마음먹고, 2020. 7. 22. 서울남부지방법원에 그 경매신청을 하여 등기부에 동년 8. 4. 임의경매개시결정등기가 이루어졌습니다.

4. 김갑동은 서둘러 경매절차 진행을 막고자 일부 채무를 변제하는 취지로 남부지방법원 공탁소에 1억원을 공탁하였으나, 군민은행은 이를 받지 않고 경매절차를 지속할 의사를 보였습니다. 그래서 남부지방법원 집행관이 문래오피스텔의 세입자들에게 각각 이 오피스텔이 경매에 부쳐졌으며, 매각될 수 있다는 뜻을 적은 서면을 발송했습니다.

5. 202호에 살고 있던 서을수는 당황하여 찾아온 201호 주민 강호구(보증금 6천만원, 월차임 50만원, 기간 3년)에게, 자신은 이미 주택임대차보호법상의 대항요건 및 우선변제를 위한 요건을 모두 충족해 두었다며, 혹시 강호구는 그런 조치를 취했는지 물었지만, 강호구는 이미 다른 집에서 보증금을 받지 못하고 쫓겨나듯 나온 처지여서 주민등록을 옮길 수 없었다고 합니다.

6. 이 사건 경매절차에서 문래오피스텔은 12억원에 영등포구의 큰손 석을녀 회장에게 매각됩니다. 석을녀 회장은 그 오피스텔을 상업용 건물로 개조할 예정이므로, 2021. 2. 20. 까지 모두 퇴거할 것을 요구하고 있습니다.

7. 서을수와 강호구는 석을녀 회장을 상대로 보증금 반환청구 소송을 제기하려고 합니다. 서을수와 강호구는 보증금을 받을 수 있을까요? 받는다면 얼마를 받아갈 수 있을까요?

개국630년 8월 18일
청암서원 훈장 김신
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[1] 정병욱
630('21)-08-18 21:19
서와 강 모두 보증금을 받을 수 있다. 서는 5천만원, 강은 6천만원을 각각 받을 수 있다. 특히 강의 경우, 다른 곳으로 주민등록을 하지 않았으므로 주택임대차보호법에 의해 서와 똑같이 권리 행사가 가능하다고 본다. 두 사람 모두에게 석은 소장 다음날부터 갚는 날까지 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 청구하라는 판결을 구해야 한다고 본다.
참고로 송달료와 인지액을 계산하면 이렇다.
송달료 : 당사자 3×송달료 5,100×당사자 1인당 납부기준 15회=229,500원
인지액 : 100,000,000원×0.004+55,000=495,000원
김신 문제의 이해를 잘못하신 듯합니다. 강의 경우 이전 주택에서 전입신고를 하고 다시 문래오피스텔에 하지 않았다는 사실관계이므로 서을수와 같은 수준으로 권리행사를 할 수는 없습니다. 또, 송달료와 인지액은 문제에서 묻지 않았습니다. 9/7 20:23
   
 
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