청암서원(淸巖書院)

ㆍ작성자	김신
ㆍ작성일	개국630(2021)년 8월 8일 (일) 20:32 [술시(戌時):초경(初更)]
ㆍ문서분류	강당

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[강의] 제531강 : 근저당권확정과 공동저당권

A는 2018. 9. 1. B에게 돈 12억원을 이자 연 5%, 변제기 2020. 8. 31. 로 하여 빌려주고, B 소유 부동산인 X와 B의 아버지인 C 소유 부동산 Y에 관하여 각 공동근저당권을 설정하였다. 2020. 9.에도 B가 돈을 갚지 않고 있으므로, A는 각 부동산을 경매에 부쳐 그 채권을 회수하고자 한다. 경매되는 현재 시점은 202이자1. 8. 31. 이라고 할 때, 각 부동산의 시가는 X는 10억, Y는 8억이었고, X에 관하여 1번저당권자 B, 2번저당권자 을이 있으며 Y에 관하여 1번저당권자 B, 2번 저당권자 갑이 있다. 갑과 을의 채권금액은 각 3억원씩이라고 할 때, B와 갑과 을은 각 얼마씩 배당을 받을 수 있겠는가? (경매신청시, 배당시 모두 2021. 8. 31.로 가정함).

근저당권은 장래의 증감변동하는 채무담보를 위해 설정하는 것으로 확정 전에는 그 근저당권으로 담보되는 채무가 변동될 수 있는 유동성 있는 저당권입니다. A가 빌려준 돈은 이자가 있기 때문에 계속해서 늘어나는 경우가 되겠습니다.
근저당권의 피담보채무는 근저당권자가 스스로 경매를 신청하는 경우에는 그 경매신청시에 확정됩니다. 따라서 2021. 8. 31. 에 A의 채권금액이 확정되겠지요.

계산해 보면 12억+(12억*연리5%*3)이므로, 12억+1.8억 총 13억 8천만원이 되겠습니다. 지연손해금은 별도 약정이 없었으므로 이자약정을 따르거나 법정이율이 더 높은 경우 법정이율을 따라가게 되는데, 법정이율도 연리 5%이므로, 5%로 계산하면 되겠습니다.

그러면 A가 갖는 채권액은 13억 8천만원이므로, 각 부동산이 배당되는 경우를 생각해 보면 공동저당조문을 생각해 보면 채권금액에 따라 안분해서 가져가면 될 것 같습니다.

그러나, 각 부동산의 소유관계가 모두 채무자 것이 아닌 경우에는 368조는 적용되지 않고 채무자 소유 부동산에서 우선배당받게 됩니다. 채무자 소유의 부동산인 X에서 A가 13억 8천만원을 모두 가져가고 나면 1.2억이 X에 관하여 남고, Y는 8억의 담보가치를 그대로 갖고 있겠지요. 이 경우 물상보증인(남의 채무를 위해 자기 물건을 담보로 내준 사람을 말합니다)인 C가 변제자의 대위권을 행사할 수 있고, 그 3억 8천만원 부분에 관해 C가 우선권을 갖게 됩니다. 그런데 C의 부동산에도 이미 후순위저당권자가 있어서, 그 사람의 담보에 관한 기대도 보호할 필요가 생기게 되지요. 따라서 이 변제자대위권을 다시 그 후순위저당권자인 갑이 대위하기 때문에, 물상보증인 C는 일단 우선순위가 뒤로 가게 됩니다.

<판례>는 채무자소유부동산의 후순위저당권자와(사안의 을), 물상보증인(사안의 C), 물상보증인소유 부동산의 후순위저당권자(사안의 갑)의 우선순위를 갑>C>을로 보고, 결국 최종적 책임을 져야 하는 재산은 채무자 소유의 부동산인데다, 후순위저당권자는 이미 파악되고 남은 담보가치를 얻고자 들어온 것에 불과하기 때문에 그 위험을 자기가 떠안아야 한다고 말합니다.

결국 판례에 따르면, 8억짜리 부동산인 Y에서 3억 8천만원 범위의 변제자대위권을 갖는 C의 권리를 갑이 다시 대위하고(이를 '물상대위'라고 합니다) 갑은 3억원을 받게 됩니다. C는 남은 8천만원을 받고, 그 다음 B의 부동산 후순위저당권자가 남은 가액에서 3억원을 받고 잔액을 C가 가져가게 되겠지요. 사안은 C의 부동산 가액이 충분해서 나름 해피하게(?)끝이 났지만 보통 이런 경우 채무자 소유 부동산의 저당권자는 개털이 되고 마는 경우가 많습니다.

이상 공동저당의 법리에 관해 알아보았습니다.

개국 630년 08월 08일
청암서원훈장 김신

http://www.1392.org/bbs?laed11:1532